„Bună ziua, am observat că aveți un teren disponibil pentru vânzare. Sunt de la ImobRate — suntem specializați exclusiv pe terenuri agricole și extravilane. Aveți 2 minute?"
Ton relaxat, nu vânzător. Obiectiv: 2 minute, nu tranzacție.
Da, cu plăcere
E ocupat, sună mai târziu
Nu sunt interesat
1„Sunteți dispus să colaborați cu noi? Colaborarea este complet gratuită — nu vă costă nimic, ba din contră, beneficiați de promovare și intermediere."
Da, interesat
Vreau mai multe detalii
Nu, refuză
2„De cât timp este terenul listat și ați primit oferte concrete până acum?"
Listat >3 luni fără vânzare → deschide perfect propunerea de rate
Sub 1 lună
1–3 luni
3–6 luni fără vânzare
Peste 6 luni
3„Care este principalul motiv pentru care doriți să vindeți acum — aveți o urgență financiară sau vindeți la momentul potrivit?"
Dacă urgență cash → mai greu de convins pentru rate. Dacă flexibil → oportunitate.
Flexibil, nu urgent
Plecare în străinătate
Urgență financiară
Moștenire / împărțire
4„Lucrați în prezent cu o agenție imobiliară sau gestionați vânzarea independent?"
Independent
Agenție, fără exclusivitate
Exclusivitate activă
Faza 2 — Calificare tehnică
5„În ce localitate și județ se află terenul? Este în intravilan, extravilan sau zona periurbană?"
Extravilan
Periurban
Intravilan
6„Care este suprafața totală? Terenul este plan, în pantă sau are denivelări semnificative?"
Plan
Ușor în pantă
Pantă accentuată
Denivelat sever
7„La ce distanță față de drumul principal se află terenul? Drumul este asfaltat sau pietruit?"
Direct drum asfaltat
Asfaltat indirect
Drum pietruit
Fără acces direct
8„Terenul este afectat de vreo magistrală — gaz, curent electric, apă sau drum proiectat?"
9„Terenul se află în zonă inundabilă sau în apropierea unui curs de apă? A fost vreodată afectat?"
Zonă inundabilă = excludere automată.
Nu, zonă sigură
Curs apă la distanță
Inundabil — EXCLUD
10„Există construcții în apropiere? La ce distanță? Ce utilități are cea mai apropiată construcție — gaz, curent, apă, canalizare, internet?"
Da, sub 100m cu utilități
Da, 100–500m
Da, peste 500m
Nicio construcție în zonă
11„Ce categorie de folosință are terenul în CF? Arabil, pășune, fânețe, livadă?"
Arabil
Pășune
Fânețe
Livadă / Vie
Extravilan construibil
12„Terenul poate fi parcelat? Are front suficient la drum pentru parcelare?"
Parcelabil = cerc de cumpărători mult mai larg → vânzare mai rapidă.
Da, parcelabil
Nu, o singură parcelă
Nu știe
Faza 3 — Calificare juridică & documente
13„Terenul este intabulat în Cartea Funciară? Există vreun litigiu, ipotecă sau sarcină pe proprietate?"
Orice sarcină activă sau litigiu blochează colaborarea până la rezolvare.
Intabulat, fără sarcini
Sarcini în curs de ridicare
Litigiu activ — STOP
Ipotecă activă
Neintabulat
14„Câți proprietari are terenul? Toți sunt de acord cu vânzarea și sunt disponibili pentru semnare?"
Coproprietate nerezolvată = blocare totală. Toți coproprietarii trebuie disponibili.
Proprietar unic
2 proprietari, ambii de acord
Mai mulți, toți de acord
Neînțelegeri între proprietari
15„Știți dacă există arendași activi pe teren sau vecini cu drept de preempțiune la cumpărare?"
Legea 17/2014 — arendașii și vecinii au drept de preempțiune. Trebuie notificați legal înainte de orice tranzacție.
Nu, liber
Arendaș activ
Vecin cu preempțiune
Nu știe
16„Aveți disponibile: extras CF, plan cadastral, schiță teren și plan de încadrare în zonă? Există un certificat de urbanism?"
CU pozitiv = valoare mult mai mare și vânzare mai rapidă.
Toate documentele
Parțial disponibile
Nicio documentație
Are și CU
Faza 4 — Preț & așteptări
17„Care este prețul pe care îl solicitați — total și pe metru pătrat?"
Compară cu media zonei. Supraevaluat cu >20% → abordează constructiv.
Conform pieței
Ușor peste piață
Supraevaluat evident
18„Cum ați ajuns la acest preț? Ați comparat cu alte terenuri vândute efectiv în zonă?"
Mulți se raportează la prețuri de listare, nu de tranzacție. Diferența poate fi 20–40%.
Bazat pe tranzacții reale
Bazat pe anunțuri
Estimativ / emoțional
19„Prețul este ferm sau există marjă de negociere în cazul unui cumpărător serios?"
Negociabil, 10–15%
Puțin negociabil
Ferm, nu negociază
20„Aveți un termen limită până la care doriți să finalizați vânzarea?"
Fără urgență
3–6 luni
1–3 luni
Sub o lună
21„Aveți nevoie de suma integrală imediat sau sunteți flexibil la modalitatea de încasare a banilor?"
Dacă urgență cash totală → mai greu de convins. Dacă flexibil → propunerea de rate e naturală.
Flexibil, nu urgentă lichiditate
Preferă cash dar deschis
Nevoie parțială cash imediat
Nevoie urgentă cash integral
Faza 5 — Propunerea ImobRate
„Dacă terenul este listat de mai mult de 3 luni fără rezultat, înseamnă că publicul care plătește cash nu a cumpărat. Noi aducem un alt tip de cumpărător — unul care poate plăti un preț mai mare, în rate, fără bancă."
Deschidere propunere — nu prezenta produs, prezintă problema rezolvată.
Ascultă, interesat
Sceptic
Refuză discuția
22„Prin vânzarea în rate pe 5 ani cu 7% pe an, practic primiți mai mult decât prețul cash — similar cu un cont de economii, dar banii vin la dumneavoastră, nu la o bancă. Doar TBI Bank mai oferă 7% printr-un cont de economii."
Exemplu concret: teren 50.000€ cash → în rate 5 ani = ~67.500€ total încasat.
Interesant, vrea calcul
Nu știa de această opțiune
Vrea cash integral
23„Dacă prețul total ar fi mai mare față de ce cereți acum, sunteți deschis să analizăm împreună varianta de vânzare în rate?"
Da, total deschis
Da, cu condiții
Nesigur, vrea detalii
Nu, vrea cash integral
24„Puteți alege să primiți ratele lunar, trimestrial, semestrial sau anual — cum vă convine financiar. Nu vă impunem un ritm."
Lunar
Trimestrial
Semestrial
Anual
Flexibil
25„Cât de important este pentru dumneavoastră să aveți garanții legale că primiți plățile la timp? Contractul nostru include clauze de recuperare a proprietății în caz de neplată."
Pact comisoriu = securitate maximă. Vânzătorul știe că proprietatea revine la el dacă cumpărătorul nu plătește.
Important, vrea detalii contract
Știa deja, de acord
Are nelămuriri juridice
26„Dacă vă convine direcția, vă așteptăm la biroul nostru să vedem concret cum arată o astfel de tranzacție — ce documente pregătim împreună."
Închidere — propune birou, nu presezi. Niciodată nu închizi telefonic.
Da, programează întâlnire
Se gândește, revin
Nu, refuză
Mesaj WhatsApp — după convorbire
Copiază și trimite după apel
Bună ziua,
Vă mulțumim că ne-ați contactat. Prin platforma ImobRate, vă putem promova terenul complet gratuit — fără comision, fără costuri ascunse.
Prin sistemul nostru de vânzare în rate pe până la 5 ani cu 7% pe an, puteți încasa mai mult decât prețul cash — similar cu un cont de economii TBI Bank, dar randamentul vine la dumneavoastră.
Plățile pot fi lunar, trimestrial, semestrial sau anual, cu garanții legale complete.
Vă așteptăm la birou pentru a analiza împreună situația terenului.
Cu stimă, Echipa ImobRate
Sistem de calificare rapidă
Acces drum asfaltat direct+++ Ideal
Intabulat, fără sarcini+++ Obligatoriu
Toți proprietarii de acord+++ Obligatoriu
Utilități în zonă <500m+++ Valoare mare
Certificat urbanism pozitiv+++ Bonus major
Parcelabil cu front la drum++ Avantaj
Listat >3 luni fără vânzare→ Oportunitate
Drum pietruit / indirect! Verifică
Urgență cash totală! Dificil
Magistrală 110/400kv✗ Exclud
Zonă inundabilă✗ Exclud
Litigiu / ipotecă activă✗ Exclud
Coproprietate nerezolvată✗ Exclud
👤
Date personale
Contact & identificare
🗺
Date proprietate
Teren — localizare și caracteristici
Tip teren
Arabil
Pășune
Fânețe
Livadă
Extravilan construibil
Intravilan
Topografie
Plan
Ușor pantă
Pantă accentuată
Denivelat
📍
Acces, utilități & riscuri
Acces drum
Asfaltat direct
Asfaltat indirect
Pietruit
Fără acces
Utilități în zonă (<500m)
Curent
Gaz
Apă
Canalizare
Internet
Factori de risc — excludere
Magistrală 110kv
Magistrală 400kv
Zonă inundabilă
Litigiu activ
Ipotecă/sarcină
Coproprietate nerezolvată
Factori pozitivi
Intabulat CF
Fără sarcini
Certificat urbanism
Parcelabil
Construcții vecine
Deschis la rate
Utilități în zonă
0
SCOR
Completați fișa
Adăugați detalii pentru scor de calificare
💰
Rate & negociere
Frecvență rate acceptată
Lunar
Trimestrial
Semestrial
Anual
Flexibil
📋
Răspunsuri înregistrate din convorbire
Se completează automat când selectezi din script
Selectează răspunsuri din scriptul de convorbire (stânga) pentru a le vedea aici.
📊
Calculator rate — argument pentru vânzător
50.000 €
10%
3 ani
7%
Frecvență plată
Lunar
Trimestrial
Semestrial
Anual
Avans
5.000 €
Rată/perioadă
—
Total încasat
—
Câștig vs cash
—
Preț cash—
Avans plătit imediat—
Sumă finanțată în rate—
Nr. rate totale—
Dobândă totală—
Total de încasat—
Total clienți
0
Active
0
Vândute
0
Excluse
0
ID
Vânzător
Telefon
Teren
Sup. (mp)
Preț (€)
Scor
Status
Agent
Data
Sync
PDF
Niciun client salvat încă.
🔄
Status sincronizare
Toate sincronizările se salvează automat la salvarea clientului
Neconectat la Google Sheets
Nicio sincronizare înregistrată
📄 Conectare Google Sheets — pas cu pas
1
Deschide Google Sheets → creează spreadsheet nou → numește-l ImobRate_CRM
2
Mergi la Extensii → Apps Script → șterge tot ce e acolo → lipește codul de mai jos
3
Click Salvare → apoi Implementare → Aplicație web nouă → Executat ca: Eu → Acces: Oricine → Implementare
4
Copiază URL-ul generat (începe cu https://script.google.com/macros/s/...) și lipește-l mai jos
function doPost(e) {
var ss = SpreadsheetApp.getActiveSpreadsheet();
var sheet = ss.getSheetByName("Vanzatori") || ss.insertSheet("Vanzatori");
var data = JSON.parse(e.postData.contents);
if (sheet.getLastRow() === 0) {
sheet.appendRow(Object.keys(data));
}
sheet.appendRow(Object.values(data));
return ContentService
.createTextOutput(JSON.stringify({status:"ok",timestamp:new Date().toISOString()}))
.setMimeType(ContentService.MimeType.JSON);
}
function doGet(e) {
var ss = SpreadsheetApp.getActiveSpreadsheet();
var sheet = ss.getSheetByName("Vanzatori");
if (!sheet) return ContentService.createTextOutput("[]");
var rows = sheet.getDataRange().getValues();
return ContentService
.createTextOutput(JSON.stringify(rows))
.setMimeType(ContentService.MimeType.JSON);
}
🔗
URL Google Apps Script
Sincronizarea se face automat la fiecare „Salvează în CRM". Butonul „Sync acum" din header trimite ultimul client nesincronizat. „Sync toate" din CRM trimite tot istoricul.